Мастер-планы новых жилых районов
системы
Мастер-планы новых жилых районов: урбанисты и девелоперы в поисках компромисса
Автор: Трубина Елена
Позиции урбанистов и девелоперов иногда кажутся непримиримыми: мнения могут расходиться по множеству вопросов – от наполнения проекта конкретными функциями до планирования кварталов и благоустройства территории. О том, как конструктивный диалог позволяет найти устраивающее обе стороны решение, рассказала Елена Трубина, руководитель проектов бюро ATLAS, консалтинговой компании в сфере территориального развития. Елена представила опыт Atlas в создании мастер-плана «Молодого Оренбурга». В перспективе освоения новая территория площадью 616 га должна стать полноценной частью Оренбурга, там будут жить более 100 тыс. горожан.
При создании мастер-плана учитывались мировые стандарты планировочных решений и лучшие примеры реализованных объектов, стандарты КРТ от Минстроя России и ДОМ.РФ, а также потребности стейкхолдеров, от которых зависит воплощение проектных решений в жизнь: девелопера, горожан, органов управления, экспертов, локальных сообществ, бизнеса.
Современная практика мастер-планирования показывает, что необходимо активно вовлекать горожан, причем не только в рамках официальных слушаний, но и неформальных мероприятий – интенсивов, мастер-классов, фокус-групп. Демократичный формат встреч позволяет жителям рассказать, как они видят будущее своего города.
Разрабатывая проект развития территории «Молодого Оренбурга», ATLAS организовал образовательный интенсив на тему мастер-планирования для заинтересованных жителей, студентов, молодых специалистов. Располагающая к творчеству атмосфера помогла выявить важные инсайты, которые в итоге легли в основу видения развития территории.
В ходе работы над мастер-планом урбанисты нередко сталкиваются с тем, что территория, как лоскутное одеяло, состоит из участков различного назначения, которые принадлежат разным владельцам. В случае с «Молодым Оренбургом» ситуация была еще более сложной. Участок площадью 150 га, т.е. 25% территории, принадлежал девелоперу, с уже разработанной ранее концепцией развития, которая не предусматривала освоение всей территории мастер-плана. Более того, она противоречила декларируемой самим девелопером концепции загородной среды.
Экспертам Atlas в ходе многоэтапных переговоров удалось убедить застройщика пересмотреть часть проектных решений, чтобы повысить положительный эффект как для самого проекта, так и для района в целом.
При создании мастер-плана учитывались мировые стандарты планировочных решений и лучшие примеры реализованных объектов, стандарты КРТ от Минстроя России и ДОМ.РФ, а также потребности стейкхолдеров, от которых зависит воплощение проектных решений в жизнь: девелопера, горожан, органов управления, экспертов, локальных сообществ, бизнеса.
Современная практика мастер-планирования показывает, что необходимо активно вовлекать горожан, причем не только в рамках официальных слушаний, но и неформальных мероприятий – интенсивов, мастер-классов, фокус-групп. Демократичный формат встреч позволяет жителям рассказать, как они видят будущее своего города.
Разрабатывая проект развития территории «Молодого Оренбурга», ATLAS организовал образовательный интенсив на тему мастер-планирования для заинтересованных жителей, студентов, молодых специалистов. Располагающая к творчеству атмосфера помогла выявить важные инсайты, которые в итоге легли в основу видения развития территории.
В ходе работы над мастер-планом урбанисты нередко сталкиваются с тем, что территория, как лоскутное одеяло, состоит из участков различного назначения, которые принадлежат разным владельцам. В случае с «Молодым Оренбургом» ситуация была еще более сложной. Участок площадью 150 га, т.е. 25% территории, принадлежал девелоперу, с уже разработанной ранее концепцией развития, которая не предусматривала освоение всей территории мастер-плана. Более того, она противоречила декларируемой самим девелопером концепции загородной среды.
Экспертам Atlas в ходе многоэтапных переговоров удалось убедить застройщика пересмотреть часть проектных решений, чтобы повысить положительный эффект как для самого проекта, так и для района в целом.
Трубина Елена
Руководитель проектов бюро ATLAS
Изначальный проект
(взгляд застройщика):
(взгляд застройщика):
- 17-9-этажные дома
- 2Типовая периметральная секционная застройка
- 3Отсутствие коммерческих помещений на первых этажах домов
- 4Вся коммерческая инфраструктура
– в отдельно стоящих ТЦ - 5Широкие дороги местного значения – 50-70 метров, что соответствует ширине многополосной магистрали
- 6Редкая сетка улиц и обилие плоскостных парковок
Рекомендации экспертов ATLAS, которые были приняты застройщиком:
Этажность соответствует целевой модели среды: 2-4 этажа в малоэтажной, 4-8 этажей -- в среднеэтажной- Типологическая линейка домов дополнена «городскими виллами», блокированной малоэтажной застройкой, гибридными домами и др..
- Часть коммерческой инфраструктуры перенесена в помещения на первых этажах жилых домов
- Отказ от избыточной ширины улицы
- Частая сетка улиц – для повышения пешеходной доступности, появления большего количества линейных парковок, экономии времени жителей на перемещения
Положительные эффекты для застройщиков в случае реализации проекта по новым стандартам:
- 1Соответствие района заявленной концепции загородной среды
- 2Отсутствие необходимости возводить огромные торговые центры и тратить полезную площадь на парковку перед ними
- 3Оптимизация транспортных потоков
- 4Частичное повышение класса объектов, повышение его привлекательности в глазах покупателей, ускоренные темпы продаж
- 5Безопасная и комфортная среда
- 6Высокое качество жизни – для покупателей квартир создаётся комфортная среду с магазинами, пекарнями, салонами красоты и другими объектами коммерческой инфраструктуры. Довольные жители создают положительную репутацию застройщику
Кейс «Молодого Оренбурга» показывает, что современные методы комплексного развития территории – это не ограничения для девелоперов, а возможности максимально эффективно использовать пространство. В итоге это одинаково выгодно и застройщикам, и будущим жителям.
