В марте, когда правительство запретило финансовые операции не только с зарубежными игроками рынка, но и с компаниями, имеющими иностранное участие, а таких среди застройщиков и девелоперов большинство, управленческому составу организаций в течение двух недель приходилось оперативно принимать различные решения.

«Я видел ситуацию, что около пятнадцати компаний вышли с реструктуризацией», – делится наблюдением генеральный директор проекта Comcity. Не исключено, что в течение этого времени в том числе были приняты непростые решения и о продаже бизнеса дружественным компаниям. Впоследствии правительство уточнило нормы и требования, позволив финансировать, регистрировать сделки, проводить прочие операции, однако этот период уже внес коррективы в положения дел.

Следующая сложная ситуация, о которой рассказал Александр Ходоров, была связана с валютным финансированием. Большинство объектов, идя на эффективность ставок под четыре процента, финансировались в евро, филиалам иностранных организаций стало невозможным приобретение валюты, таким образом компании сталкивались с положением, когда на счетах есть рубли, но нет возможности их конвертировать, поскольку это запрещено.

Урегулированием ситуации занималась правительственная комиссия, однако количество запросов туда было настолько велико, что бюрократически обработать их все было почти невозможно. Это создавало дополнительные стрессовые настроения, так как дни платежей неуклонно приближались. Стоит отметить, что тут навстречу пошли банки, включив в возможности валютные оговорки, которые позволяли финансировать рублями валютные обязательства, этот вопрос с точки зрения обслуживания долгов был решен, однако ситуационные риски в связи с колебанием валюты из проектов не уходили.

Банки активно стали мотивировать собственников коммерческой недвижимости рефинансировать подобные кредиты в рубли, так как правительство это позволяло, но оно исключило валютную переоценку из налога на прибыль. Что касается погашения кредитов, ты обязан зафиксировать результат по этой сделке.

Если взять кредит сто миллионов евро, на начало года один евро стоил около восьмидесяти пяти рублей, сейчас он стоит примерно шестьдесят, а это почти два с половиной миллиарда прибыли, которая транслируется в налог, и с точки зрения бюджета это великолепно, но с точки зрения компании – это половина годовой выручки. Получается, что большинство компаний, уходя от валютных рисков, оказались все-таки не в состоянии обслуживать долги. Банки, в свою очередь, шли на капитализацию процентов, чтобы отсрочить угрожающий период дестабилизации. Бизнес-сообщество обратилось к правительству с просьбой пересмотреть эту валютную переоценку в момент реализации, однако конкретного решения на данный момент не существует.

Касательно седьмого пакета санкций, который наложил некое вето на коммуникацию европейских директоров с санкционными банками, Александр Хородоров обратил внимание, что многие девелоперы экзотически справлялись с этим вопросом, переназначив директоров на представителей Средней Азии, которые менее подвластны европейским санкциям.

Следующим путем решения этой ситуации может быть уход в дружественные страны, но страна сегодня может быть дружественной, а завтра что-то может поменяться, поэтому все-таки основным решением является редомициляция, переход в специальные административные районы России. Однако такой переход быстро осуществиться не может, с точки зрения Кипра этот процесс занимает в районе полугода. Нужно время, чтобы киприоты сообщили всем контрагентам.

Кроме того, этот способ также нельзя назвать стопроцентной панацеей, так как некоторые европейские юрисдикции в принципе не подлежат редомициляции, например Голландия, там также необходимо проводить ряд дополнительных манипуляций.

Наряду со всеми этими сложностями, переходные процессы не выглядят заманчивой перспективой, соответственно обратный ход событий в ближайшее время с трудом можно себе представить.