Методом проб и ошибок

На сессии Урбан Хаб в рамках ПМЭФ-2025 попытались рассмотреть текущую ситуацию ведущие девелоперы. И речь шла, прежде всего, не о теории, а практике работы. Вице-президент ГК «Страна-девелопмент» Андрей Басов, в частности, рассказал об опыте, который основан на предметном взаимодействии с органами власти, с муниципалитетами, с жителями, которые проживают на территории тех ЖК, что реализовала компания. «Первые шаги дались непросто, - признается он. - В трех проектах площадью 150 тыс. кв метров применялся совершенно другой механизм на каждом этапе строительства. Естественно, он только отлаживался, и потому не обходилось без прорех. Из-за того, что предложенная схема была непрозрачной, застройщику сложно было посчитать свою экономику, понять сроки. Но мы решились на эксперимент и во многом опирались на взаимодействие с тюменскими властями, что сыграло свою роль в успешном результате. 
Главное, мы получили счетную величину, которая позволяет положить это в финансовую модель и управлять сложным процессом. Сегодня по объёму жилищного строительства «Страна девелопмент» десятая компания в Российской Федерации, при этом тот объём КРТ, который у нас реализуется, это практически половина портфеля договоров.  
В комплексном развитии больших площадок мы, конечно же, видим много положительных моментов: для города это экономия бюджета за счет расселения, ряда обременений застройщиков, и значительное пополнение казны, начиная с проведения аукционов, где фигурируют достаточно солидные суммы. При этом коммуникации с собственниками жилья берёт на себя застройщик, он же создает для них места приложения труда, объекты инфраструктуры, благоустройства, решая социальные задачи в широком смысле». 

Форма и содержание

«Когда как застройщик, девелопер, ты получаешь земельный участок с конкретным назначением - жилье, промышленное производство и т.д., ты большую часть процесса занимаешься продуктом и формой. Когда ты подходишь к проектам КРТ, основная сложность и коммерческий риск лежит внутри этой территории: основная задача сводится не только к оценке экономического потенциала, но и выявлению именно тех факторов, которые закрутят всю вот эту спираль экономики внутри участка, - полагает член совета директоров ГК «ЭНКО» Елена Степанова.- И здесь требуется совершенно другой подход в части осознания экономических процессов внутри территории. Застройщику, условно говоря, бросается вызов: как правильно синхронизировать темпы работ, взаимодействие всех звеньев процесса, обеспечить бесперебойное движение денежных потоков и т.п. 
В чем еще видится сложность? Для того, чтобы стартовать и запустить такой проект, ты должен сначала разработать и подготовить концепцию, которая более дорогая, более масштабная, чем предполагается изначально, осуществить переселение из имеющегося фонда, если таковой есть, освободить территорию и начать строительство именно с инфраструктуры, сетей, дорог, УДС, как правило. Это дорогостоящий и долгосрочный разрыв финансовой модели, прежде чем ты сможешь подойти к старту продаж. И вот это удорожание, по сути, является предметом структурирования в данных проектах.
Для себя я вывела некую формулу 3D культуры успеха комплексного развития территории: прежде всего, это долгосрочность, которая объединяет участников, второе, это доверие внутри территории, и третье, договороспособность всех партнеров».

Доверие дорогого стоит

«Мы уже активно работаем и помогаем тем застройщикам, которые приобретали федеральные земельные участки от Дом.РФ, потому как раз таки и позиционируем себя как площадка для диалога между застройщиком, регионом, даже зачастую и жителями. Искренне верим, что ключевой рассинхрон происходит именно из-за того, что ломается процесс где-то на этапе вот этого диалога, - комментирует директор по развитию регионального бизнеса АО «ДОМ.РФ» Софья Пуликовская. – Наша цель – подготовить и организовать площадку под проект любого масштаба. Средний инвестиционно-строительный цикл реализации проекта КРТ длится три года, но ведь иногда он растягивается и на пять или десять лет. Девелоперу важно заложить денежные средства на весь период, сделать так, чтобы местные власти в него поверили, особенно там, где не так активно занимаются КРТ. И мы выступаем гарантом для двух сторон по выполнению принятых обязательств. В коллективном трехстороннем договоре четко прописаны источники финансирования, объекты инфраструктуры и социалки, сроки сдачи в эксплуатацию». 

«Компания строит в шести городах, и пока не имеет такой большой опыт комплексного строительства, хотя уже два проекта относятся к категории КРТ аварийных территорий, где разместится почти 500 тыс. кв. метров, - продолжает председатель совета директоров группы DARS Дмитрий Рябов. – И сейчас на практике начинаем сталкиваться с теми проблемами, которые опытные игроки так или иначе решили. Однако нам такие проекты кажутся экономически очень перспективными, они показывают хорошую устойчивость. Как правило, на той конкретной площадке, которая досталась тебе в результате торгов, власти уже определили всю необходимую социальную инфраструктуру и инженерную инфраструктуру, которая должна там появиться. И потом в процессе реализации правила игры уже не меняются. Они могут уточняться, детализироваться, но, как правило, не бывает так, что через пять лет прилетают какие-то новые вводы, вводные по поводу строительства дополнительной социальной инфраструктуры, и так далее.
Два момента хотел особо подчеркнуть. Ну, во-первых, крайне важна компетенция региональных команд. Это очень важный фактор в КРТ, что мы наблюдаем сегодня по преобразованию военных городков, где особая роль местных команд. Ну, а второе, нельзя не поблагодарить сотрудников Дом. РФ. Мы выиграли один проект в Хабаровске с торгов на землях Дом. РФ, и там уже на старте были разработаны на уровне конкурсной документации все основные параметры проекта. Это и высотность, и плотность застройки, и количество коммерческих площадей. И мы вместе с администрацией Хабаровского края какие-то параметры пытались поменять, считая, что так для проекта будет лучше. Я вам хочу сказать, это невозможно. То есть все основные на старте параметры проекта они заданы. В конце концов, убедились, некая такая рамка, ограничения, которые разработаны менять нельзя, что я считаю здесь большим плюсом».

Город с чистого листа

У Группы компаний «А101» поистине уникальный опыт – она практически с нуля строит целый город. И вполне логично родился нейминг «Молодая Москва». За ней закреплено 2500 гектаров – земельный пояс от столичного района Теплый Стан до города Троицка, который по этапам осваивается девелопером. Не остаются в стороне и власти Первопрестольной: за десять прошедших лет, например, введено в эксплуатацию 10 станций метро, проложены современные автомагистрали, созданы ТПУ, организовано движение общественного транспорта. 
«Можно построить какой угодно город и здание, но если ты не будешь управлять этим городом, то ничего по факту не получится. Поэтому наша сила в том, что мы ведем себя не как застройщик, а как действительно девелопер. Мы управляем нашими территориями, - уверяет заместитель коммерческого директора ГК «А101» Оксана Моисеева. - У нас непосредственно принцип формирования участков закладывается в процессе мастер-планирования. Именно в этот момент мы уже определяем, вместе с городом в том числе, какими функциями будет насыщена наша территория. Далее уже декомпозируем и двигаемся вплоть до стрит-ритейла от крупных объектов, понимая, соответственно, как мы это будем реализовывать и как мы это будем усиливать благоустройством и логистикой. Если говорить о районах, которые у нас формируются и в чем их выражается преимущество, - у нас нет стандартных решений, каждый район уникален, вплоть до посадки домов, использования элементов благоустройства. Допустим, мы сохраняем исторические парки, вокруг многолетних дубов и даже малых архитектурных форм высаживаем новые насаждения, чтобы их сохранять. 
Важно, что мы поддерживаем малый и средний бизнес у нас на территории. Это тоже наша уникальная история, в которой мы партнеры с городом. То есть мы подбираем арендаторов нашим инвесторам, снимая их ключевые боли. И таким образом мы можем влиять на концепцию, которая у нас внутри локации, и в том числе контролировать рынок с точки зрения арендной ставки, не давая демпинговать. 
Проект уже привлекает туристов. То есть люди на несколько дней планируют приехать, остаться на некоторое время. А потому внутри него имеется собственная гостиница, альпинхаусы. Уверена, число гостей увеличится с появлением Аквакурорта, проект которого находится в реализации. По своей уникальности и масштабу ему не будет равных в Европе». 

Баланс возможностей

«Комплексный подход - когда разные виды инфраструктуры вокруг жилья создают то качество, которое заложено в проектах. Примечательно, что улучшить качество жизни надо, по крайней мере, в трети российских городах, - говорит управляющий партнер ООО «Новая земля» Иван Курячий. – И всю эту дополнительную инфраструктуру вокруг жилья - парки, скверы, не говоря уж о детских садах и школ, спортивных и культурно-развлекательных объектах, зачастую пытаются навесить на девелопера. Позиция такова: он застраивает, получает прибыль, стало быть, давайте мы ему это все в обязательство и нагрузим.
И в этом плане важно работать с городом и регионом, оценивая возможности девелоперских проектов в рамках этих мастер-планов, потому что в каждой локации своя экономика стройки, где-то более высокая маржинальность, где-то менее, но и внутри агломерация она тоже отличается, то есть центральные площадки и периферийные. В рамках разработки дальневосточных мастер-планов мы проанализировали ситуацию в Республики Бурятия, например, и с подразделением Сбербанк-Байкал посчитали по их финмодели, по которой они одобряют кредиты девелоперам, и убедились - в экономику девелопмента можно заложить только базовую социальную инфраструктуру, т,е. без никаких там парков, скверов и тем более общественно-культурных объектов. Зато предложили администрации Улан-Уде активнее развивать имеющиеся соседние объекты, вполне доступные новоселам.
Для того, чтобы убедить и регионы, и Федеральные институты развития, мы применили наш индекс инфраструктурной обеспеченности, то есть показали с точностью до масштаба квартала 250 метров, нанесли все виды инфраструктуры в цифровом виде, показали те участки, которые наиболее обеспечены уже сейчас существующей инфраструктурой, под которые мы можем потенциально площадку КРТ развивать и пригласить туда девелопера, не переоценивая его силы.
Соответственно, мы там упаковали площадки под КРТ на более чем полтора миллиона квадратных метров, и под первые участки зашли уже застройщики для реализации проектов. Баланс интересов и возможностей вполне соблюден».

«Мы более десяти лет работаем с индустриальными городами и с крупными градостроительными компаниями, наглядно видим, что картина развития агломераций кардинально изменилась, - утверждает генеральный директор аналитического и проектного центра Urban Pro Александр Холоднов. - Если раньше это были убывающие города, население которых и шло работать на эти предприятия, то сейчас рабочую силу и специалистов необходимо привлечь из других регионов. Сделать это не так легко – одной лишь высокой зарплатой не заманишь, надо создать и предложить нормальные условия проживания, комфорт городской среды. Имеется множество инструментов поддержки со стороны бизнеса, который предлагает и беспроцентный, и первый стартовый платеж по ипотеке, и предлагает погашение процентов по ипотеке, то есть приезжай живи. Поэтому при разработке мастер-плана в число заинтересованных лиц включается непосредственно индустриальный партнер. И он также как девелопер и публичная власть берет на себя определенные обязательства. К слову, это возможность для градообразующей компании планировать и свою производственную деятельность на многие десятилетия вперед».
 сооснователь программы «Девелоперы.РФ» Наталья Тимохина:
«Большие территории застройки не обязательно означают лучший вариант градостроительства. Их надо рассматривать с точки зрения, качественной уранистики, - считает сооснователь программы «Девелоперы.РФ» Наталья Тимохина, - Мы начали уже сопоставлять продуктовые подходы. И у нас появилось 186 критериев, по ним стали взвешивать, кто из проектов создал самый качественный проект, итог командной работы. Родилась идея создания рейтинга Urban Hub, чтобы найти те синергии, найти те лучшие практики, где эта синергия дала ценность. 
Возможно, какая-то метрика типа CSI, создание среды для здоровья, творческого развития, насколько люди удовлетворены управлением своей территории, долгосрочные перспективы и потенциал для модификации новообразования и ряд других характеристик тоже попадут в поле зрения экспертов. И авторитетная комиссия уже этим летом определит финалистов 
Мы рассчитываем, что рейтинг позволит сделать очевидными самые лучшие практики».