В частных руках

Действительно, рынок частного домостроения очень емкий: только по итогам 2024 года было возведено 62 млн кв. метров жилья. Что превысило объем многоквартирного строительства. А о том, что это и динамично развивающийся сегмент в жилищной сфере, говорит следующий показатель: за четыре года его прирост составил практически 30%.
Однако, по данным заместителя председателя правления Банка ДОМ.РФ Антона Медведева, вклад в столь внушительные показатели обеспечили отнюдь не профессиональные застройщики, прошлогодняя доля которых, едва перевалила объем в 1 млн кв. метров. Выходит, что люди реализуют свою мечту об индивидуальном доме, по сути, самостоятельно, занимаясь реализацией данного небольшого маленького строительного проекта своими силами. То есть реально выполняют роль проектировщиков, руководителей процесса – от управления бригадами, организацией поставок материалов, чуть реже поиском и подключением подрядных организаций и специалистов. И как результат на выходе получается не всегда тот объект, что соответствует всем строительным правилам, не всегда хороший продукт, так как имеются строительные, правовые и финансовые риски при завершении работ и дальнейшей эксплуатации.
«Первый шаг в структурных изменениях в этом году уже сделали законодатели – в марте Госдума РФ приняла 186 федеральный закон, - комментирует Антон Медведев. - Таким образом, появилась возможность поработать с новым механизмом, определились финансовые стимулы, соответственно, возможность использования ипотеки с государственной поддержкой, имею в виду семейную, IT и прочие программы, если дом строит подрядчик и расчеты ведутся с использованием экскроу-счетов. Также появилась возможность использовать жилищные сертификаты.
Соответственно, есть механизм регулирования, есть финансовые стимулы.
По социологическим исследованиям, которые мы регулярно проводим, более 18,5 миллионов наших граждан мечтают о собственном доме. Это как в качестве основного жилья, либо в дополнение к городской квартире. Мы, конечно же, не можем остаться в стороне. И ожидаем, что к 30-му году не меньше четверти всего объема ввода должно производиться силами профессиональных подрядчиков при комплексной застройке».

И строить, и эксплуатировать

«Мы выступили с предложением создать реестр добросовестных профессиональных подрядчиков в сфере ИЖС, которое было поддержано банками, и в нем предполагается прописывать и квалификационные требования к компаниям-застройщикам, учитывать наличие всех элементов, которые будут способствовать беспроблемному строительству, - считает член комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Якубовский. – И еще один элемент, на мой взгляд, важный, это саморегулирование отрасли, которое должно реально быть отрегулировано.
Мы лишь мелкими шагами, но все-таки приближаемся к управлению поселками. Можно, конечно же, строить много, но когда семья сталкивается с вопросами эксплуатации домов, обслуживанием инженерных сетей, дорог, безопасностью в поселке, все это нивелирует удовольствие от проживания в собственном доме, оно просто сводит его в конечном итоге на нет. И те попытки, которые ранее предпринимались, насадить способ управления многоквартирными домами на ИЖС, показали, что это вообще разные сущности. Думаю, в ближайшее время мы эту ситуацию доработаем и закрепим в законодательных документах. Лишь в таком случае, а именно с точки зрения прозрачности, понятности и ответственности всех сторон, у индивидуального жилищного строительства есть будущее».

«Сейчас государство своей основной целью ставит приведение индивидуального жилищного строительства к той степени управляемости, и, повторюсь, прозрачности и понятности, которая существует в многоквартирном домостроении, - согласен с этим и директор по развитию жилищной сферы АО «ДОМ.РФ» Евгений Квасенков. - Первый такой шаг законодательно был предпринят немногим более трех лет назад, когда на ИЖС были распространены положения закона о долевом строительстве, то есть появилась возможность строить организованные коттеджные поселки. Они получили название малоэтажные жилые комплексы путем. Статистика показывает: на текущий момент в стране строится 13 комплексов МЖК или поселков.
Много это или мало за три года? Ответ очевиден - недостаточно. Почему так происходит? Потому что, когда застройщик возводит такой комплексный проект, у него появляются обязательства не только по строительству домов, но и по созданию качественной среды. И вся та стоимость инфраструктуры, которую создает застройщик, в конечном счете кладется в стоимость квадратного метра, что ведет к удорожанию домовладения. Несбалансированность показателей, оптимизацию нормативов мы стремимся устранить вместе с Минстроем.
Не могу не напомнить о создании единой цифровой платформы по реализации нового закона портала «Строим Дом РФ». На текущий момент там представлено свыше пяти с половиной тысяч подрядных организации, которые готовы строить дома по более чем двадцати тысячам типовых проектов. По последним данным, более полутора тысяч подрядчиков уже реально вошли в стройку. Вместе с тем, нельзя не отметить заметную разницу в квалификации многоквартирных домостроителей и тех, кто занимается индивидуальным жилым сектором. У первых рынок достаточно высококонцентрированный, то есть это несколько сотен крупных застройщиков, которые имеют соответствующие службы, отделы, которые умеют разговаривать с банками на одном профессиональном языке. В случае с загородными подрядчиками дело обстоит иначе, и потому их нужно научить правильно работать по новым правилам, собственно говоря, чем мы и занимаемся. Сейчас у большинства из них появилась уникальная возможность на этапе реформирования рынка, выражаясь футбольными терминами, либо стать частью основного состава, либо остаться на скамейке запасных. То есть у каждой подрядной организации есть такой выбор».

Спрос и предложения

«У меня есть своя строительная компания, к тому же я объединил более 100 компаний на одной площадке, - говорит основатель выставки Open Village Владислав Копица, - поэтому знаю их состояние изнутри. Безусловно, без боли нового не бывает. Другое дело, что здесь нужно действовать очень аккуратно. Люди хотят строиться, но терпеливо ждут, когда банковские ставки пойдут вниз.
И у большого количества народа есть свои земельные участки, которые они не застроили. Минимум задел лет на десять для работы строительным компаниям на этих свободных участках есть».

«Мы одна из тех компаний, которые совместно с банком ДОМ.РФ реализуют масштабный проект в областной застройке. На площади 250 гектаров суммарно будет введено более полумиллиона квадратных метров, в том числе более половины объема малоэтажки, большая и разнообразная инфраструктура, ландшафтное благоустройство и озеленение территории. Опираемся на собственный 20-летний опыт создания и развитии комплексных поселков, - продолжает управляющий директор ГК Villagio Estate Денис Бадиков. - В рамках нового проекта используются различные источники финансирования. В частности, собственные средства пошли на проектную стадию, параллельно с этим использовали выделенные бюджетные деньги. Мы рассматриваем и применяем ипотеку подрядчиков. Все механизмы позволяют сделать проект более финансово устойчивым. И это одна из важнейших составляющих успеха, помимо качества строительных работ, грамотного инженерного обеспечения, соблюдения сроков сдачи».

«Реальный рывок развитию рынка ИЖС за последние пару лет дала ипотека, - поддерживает коллегу генеральный директор АПС ДСК Александр Кальсин. – Ее введение дала нам возможность строить в два, в три, в четыре раза больше, чем мы делали до этого. И второй важный этап трансформации - это федеральный закон, который вступил в силу 1 марта. Мы, как подрядная организация, видим главный плюс в том, что появилась возможность отстроиться от основных наших конкурентов. А ими являются, прежде всего, не такие же подрядные компании, а те, кто формирует так называемый «серый рынок. Переход на экскроу-счета означает шаг к цивилизованному рынку, это возможность подрядчику получить большее количество контрактов, работать с помощью подстраховки со стороны банков. Однако пока 70% подрядных компаний не очень торопятся работать с новым механизмом. К их числу относимся, увы, и мы.
Почему происходит такое? Во-первых, мы должны подписать акт приема-передачи заказчикам. А так как мы работаем с физлицами, это домохозяйки, юристы, врачи, учителя, то есть все, кто угодно, только не специалисты в области строительства, не профессиональные участники рынка. Какую экспертизу они будут устанавливать, подписывая данный акт, непонятно. Какой плюс банку, тоже непонятно. Нам однозначно нужно вводить систему регулирования отраслей с техническими стандартными листами и так далее. Второй момент, который мы также должны предусмотреть: а вдруг клиент не подпишет данный акт? Вдруг он просто уехал, например, на месяц, на два, на полгода. Или возобладает синдром потребительского экстремизма. И тогда даже в судах мы с трудом докажем, что заказчик сделал это преднамеренно. Судебные тяжбы затягиваются на год-полтора, а мы заморозили свои деньги на более длительный срок и несем немалые финансовые потери, к тому же складывается негативная репутация».

«Дом символизирует семью, дом – это обязательно дети.
И часто эти семьи насчитывают пять, семь, десять детей, - с таких аллегорий начал генеральный директор KUB House Андрей Карпов. - Ключевую ли роль в создании дома играет застройщик? Наверное, нет. А ведь если посмотреть шире, то на его плечах решение большой, фундаментальной, комплексной задачи. Имею в виду социальную, демографическую миссию, которая распределена между государством, банками и уже инструментарием в виде застройщика.
Люди готовы переезжать за город, жить ближе к земле. Останавливает одно даже тех, кто имеет возможность, - отсутствие инфраструктуры. Стоит дом, природа вокруг чудесная, да только школы, детского садика, магазина, медпункта и так далее нет во всей округе. Вот та самая преграда, которая и сдерживает большой приток населения.
Надо обеспечить доступными средствами и тех, кто в нем задействован, как строитель, производитель стройматериалов, техники, и кто собирается жить и рожать детей, то есть считать это направление, как некий социальный бизнес, то есть это и бизнес, и социальная задача. И если давно существует термин «малоэтажная Америка», то должна утвердиться и государственная программа «Малоэтажная Россия». Уверен, ее положительно воспримут во всех уголках нашей бескрайней страны».