Ставка больше, чем жизнь.

Банки за весьма короткий период времени испытали три масштабных события, которых ранее, в принципе, в течение лет двадцати точно не наблюдали, признался председатель правления Банка ДОМ.РФ Максим Грицкевич: «Во-первых, ключевая ставка в 21%. Все знаем, что в стресс-тестах банков всегда была история, что ключевая ставка растет, а спустя 3 месяца начинает снижаться. И никогда мы не рассматривали ситуацию, что она будет держаться год. Это был первый вызов. Во-вторых, прошедшей осенью депозиты банки привлекали под 24% годовых, то есть ключ плюс три. Такого тоже никогда не было. В основном, они всегда были ниже ключа. И третья история: Центральный банк достаточно много вводил инноваций с макро потенциальным регулированием, нормативами ликвидности.
В целом, мы, конечно, из-за этого пересматривали стратегию работы, поменяли критерии отбора проектов, по- другому стали оценивать финансовую модель, но при этом продолжали фокусироваться на стройке. Так как это наш основной сегмент. В связи с высокой ключевой ставкой понимаем, что не все проекты имеют высокую рентабельность и реализуются так, как задумывалось. В то же время, мы провели опрос среди застройщиков, 62 крупных игроков отрасли, и 41% из них уверенно заявили, что их дела не так уж и плохи - они готовы делать новые инвестиции, покупать участки, инициировать проекты. То есть существует какой-то позитив – там накопили определенную финансовую подушку, что позволяет развиваться и расширяться в перспективе.
Не скрою, часть компаний немножко притормозили свою деятельность и с новыми проектами не стартуют. И есть, конечно же, третья группа застройщиков, с кем банкам предстоит договариваться на взаимовыгодных условиях по реструктурированию заемных средств, а некоторые проекты даже списывать за счет заранее созданных необходимых резервов. В целом это нормальный банковский бизнес. Он цикличный. Ситуация выглядит как бы временной, и банки с застройщиками ее регулируют по большинству кредитов. Опять-таки ключевая ставка будет снижаться, и в следующем году средний ее уровень будет хотя бы 14−15%, стало быть, положение может выправиться».

Качество жизни в приоритете

Перед строительной отраслью поставлены грандиозные задачи, которые озвучил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин: «В национальных приоритетах до 2030 года определены конкретные показатели, которые необходимо достичь. Но главное - сформулированы качественные формулировки. Документ очень комплексный, в котором задействованы все направления работы правительства, региональных и муниципальных властей, финансовый сектор, промышленное производство, научный потенциал. Он включает в себя и новое строительство, и капремонт, и модернизацию коммунальной инфраструктуры, и благоустройство, и медицину, и образование, и экологию, и транспорт. Только большая командная работа способна привести к улучшению качества жизни на 30 процентов, обновлению жилищного фонда на 20 процентов.
Перед Минстроем стоит главная цель - ввод жилья на уровне не менее прошлого года по стране, а также увеличение доступности жилья. А основная помощь от власти бизнесу - это не мешать бизнесу, но тогда, когда он начинает жить в парадигме «я очень большой, меня все равно спасут», уверяю вас - не спасут!».

«В приоритете деятельности нашего думского комитета улучшение качества жизни россиян, - первый заместитель председателя комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев. -  Как и Минстрой, видим, что накапливается объем построенных квадратных метров, но так и не проданных. Одно из предложений правительству, финансовому блоку: было бы правильно по цене, которая закреплена в отдельно взятых регионах, выкупать это жилье под расселение из ветхого, аварийного фонда. Уверены, в нашей стране нужен достаточно серьёзный рывок по усилению темпов в этом направлении.
На взгляд парламентариев, в нашей стране не хватает еще одного вида жилой недвижимости - арендные доходные дома. Да, необходимо сделать многое для того, чтобы частный капитал туда пошел, в частности, разработать меры поддержки и стимулирования бизнеса, льготы от государства для этого направления. Однако все это окупается дополнительной возможностью гражданам улучшить свои жилищные условия с помощью и такого продукта в том числе».

Столичная сага

«В Москве ситуация в отрасли во многом зависит от того, насколько разумно ведет себя застройщик, - комментирует министр правительства, руководитель департамента градостроительной политики города Москвы. Владислав Овчинский. – Каждая компания должна сама думать и определять свою политику, и если компания не способна отвечать по своим обязательствам, не надо эти обязательства кому-то брать на себя. Мы сейчас даём инструменты, которые позволяют многим компаниям не просто выживать, а хорошо развиваться. Например, большинство крупных девелоперов стали подрядчиками по программе реновации. Это гарантированный авансированный доход, который позволяет не использовать вообще кредитные средства, а использовать ресурс города. И гарантированную доходность также обеспечивает. Я хочу обратить внимание, что если взять топ-10 подрядчиков страны, то 80% вошли в программу, а 20%, которые на самом деле и так себя чувствуют не везде уверенно, в программу не вошли.
Почти у всех компаний, которые имеют планы на развитие, произошла диверсификация бизнеса. Все они начали строить собственные заводы по производству строительных материалов, перестав быть перекупщиками ТЭПов. Возрос спрос на промышленные площади. Мы создали инструменты стимулирования таких ниш, которые являются востребованными. Москва запустила программу создания мест приложения труда, и все в ней охотно участвуют. Объем ввода нежилья растёт просто большущими темпами, в этом году мы имеем плюс 35%! Мало того, что площади не остаются пустыми, они востребованы, на них ещё и доходность получается у застройщика. Поэтому выживают все-таки мудрые застройщики, которые умеют формировать собственную стратегию развития. И тогда все у них обязательно получится».

Регионы просят огня

Группа компаний «Страна девелопмент» реализует свои проекты во многих регионах, и в каждом из них абсолютно разные ситуации, признался ее генеральный директор Александр Гайдуков: «Ключевая вещь, которую я для себя отметил: сегодня все полномочия есть у муниципалитетов, а потому выживаемость девелоперов в каждом случае, конечно, определяется той политикой, которая ведется в каждом городе. Там, где анализируют градостроительную ситуацию, где принимают правильные решения, куда инвестировать, что строить в первую или последующие очереди, там, конечно, девелопмент имеет хорошую нагрузку, экономика расцветает, бюджет города кардинально увеличивается. Но, к сожалению, в России есть регионы, которые осторожничают, мол, давайте не высовываться особо, и будем меньше строить. И, конечно же, те решения, которые там принимаются, они вот не создают такую благодатную почву для того, чтобы территория развивалась».

Генеральный директор ПАО ГК «Самолет» Анна Акиньшина сообщила, что сейчас основной фокус компании сконцентрирован на выполнении прежде всего тех обязательств, которые есть по многим направлениям. Поэтому с начала 2024 года максимально сократилось развитие, новые проекты запускаются в большей степени с учетом географической диверсификации, в тех городах, в которых очень долго к этому готовились. А минимальные старты новых площадок и новых очередей в «домашнем» регионе - Москве и Московской области.
«У нас самый большой земельный банк сейчас в Российской Федерации, и мне кажется, настал прекрасный момент для того, чтобы мы начали его монетизировать и, собственно, правильно им управлять. Поэтому мы точечно подходим - какие-то участки продаем, какие-то проекты ставим на «стоп», либо там точно запускаем их сами», - заключила она.

«Замедление спроса на все объекты жилой недвижимости, связанное с ипотечными продуктами, заставило нас внимательнее приглядеться к инвестиционным продуктам других видов недвижимости в проектах комплексного развития территорий, - рассказывает член совета директоров ГК «ЭНКО» Елена Степанова. – Это был продуманный шаг в поиске устойчивости в диверсификации недвижимых активов, тех проектов, которыми мы занимаемся. Кроме этого, мы сделали активный и широкомасштабный выход в другие регионы страны - приобрели проекты в Курске, Липецке, Воронеже, а совсем недавно к ним добавились два новых для нас города - Казань и Нижний Новгород. Кроме этого, купили компанию INSTEP, один из старейших институтов на рынке Воронежа. Считаю, что заложена долгосрочная и сбалансированная финансовая устойчивость, позволяющая уверенно чувствовать себя не только в нынешних условиях, но и в будущем».