Исследовательский проект, посвященный девелопменту завтрашнего дня
СИТУАЦИЯ В МИРЕ. OVERVIEW
Жители
СИТУАЦИЯ В МИРЕ. OVERVIEW
Автор: Дарья Силова
Фото: Victor He on Unsplash
Елена Мандрыко, директор проектов КБ «Стрелка», рассказала про плотность городских пространств, тренды в маркетинг-исследованиях и цифровизацию.
1

СИТУАЦИЯ В МИРЕ. OVERVIEW

В последний раз я переживала подобное время в 2008 году, в мае поступив в Колумбийский университет, и как раз в сентябре рухнул Lehman Brothers, и наши преподаватели, включая нобелевских лауреатов, пытались на ходу перепридумывать, как же правильно управлять корпорациями. Мы сейчас находимся в похожей ситуации.

Я занимаюсь стратегией пространственного развития на уровне города по трем направлениям: пространство, процессы и пользователи. И я придерживаюсь макроуровня: мне кажется, такой overview задать правильно, потому что комплексные проекты в городах – это проекты десяти, пятнадцати, двадцатилетнего периода реализации.

Мы сейчас строим будущее и должны предугадать, что будет жизнеспособно через 10-15 лет, если мы говорим про проекты площадью 500, 1000 гектаров и более. Такие кризисы, как ситуация с эпидемией, оказывают большое влияние на городскую жизнь. И ты начинаешь смотреть на свои предложения, которые ты делал мэрам городов и губернаторам, чтобы там не оказалось что-то не то, не актуальное, или вредное, и т.д.


Елена Мандрыко

Директор проектов

КБ «Стрелка»

2

ПЕРЕОСМЫСЛЕНИЕ ПЛОТНОСТИ ГОРОДОВ

Есть стандарт развития городских территорий и основополагающий стратегический документ, который сейчас внедряет «ДОМ.РФ» в регионах. В нем есть важный постулат, что город должен быть компактным и достаточно плотным, не должен расползаться в пространстве.

Как раз на фоне эпидемии появилось много дебатов о том, что плотность – это плохо, люди чуть ли не уходят в деревни, к природе. Я могу сказать, что плотность – это главное преимущество жизни в любом городе, потому что это не только квадратные метры и не только люди, это и связи между людьми.


«

Чем выше плотность, в пределах разумного, тем больше возможностей для людей в плане тех или иных сервисов, больше взаимодействия, степеней свободы, поэтому люди едут в крупные города за возможностями, а возможности – это плотность.


»

Поэтому, это совершенно не означает, что завтра все разъедутся по деревням. Хотя, я думаю, будет некий ренессанс малых городов, но, опять же, городов, расположенных относительно недалеко от крупных мегаполисов, в разумной доступности.

КОНЦЕПЦИЯ «ЦЕНТР-ПЕРИФЕРИЯ». ЦИФРОВИЗАЦИЯ


Безусловно, переосмысление плотности городов произойдет. Что такое в нашем понимании переосмысление этой самой плотности? Во-первых, помимо текущей ситуации, связанной с эпидемией, есть понятный тренд на цифровизацию. В рамках городского планирования это означает следующее:
Если раньше люди ехали из периферий в центр за потреблением тех или иных сервисов, услуг и товаров, то теперь сам человек является центром. Смартфон в руке – это источник, по которому к человеку приезжают все сервисы, услуги, товары, и т.д.

Это совершенно революционная, другая модель организации жизни людей, которая окажет влияние на пространственную организацию в том числе. То есть город постепенно из моноцентричной модели превратится в сеть, где есть огромное количество мобильных центров, потому что люди перемещаются, и с ними перемещаются центры.

Есть такой термин как «центр-периферия», когда происходят, я бы сказала, революционные изменения, которые мы уже видим. Конечно, из заметного тренда наиболее сильное влияние оказывается на ритейл, который меняется драматично. С жильем пока мы не видим значительных изменений, но я уверена, что они будут.

3

Соцопросы и маркетинговые исследования

Если говорить про то, на что девелоперам важно обратить внимание, и каким образом я бы им рекомендовала перестроить свою работу и оценку ситуации, то это несколько вещей. Первый момент – это как они оценивают потребности своих клиентов.

Часто приходится слышать от девелоперов что-то вроде: «мы продаем квартиры, общаемся непосредственно с людьми, точно знаем, чего люди хотят, мы с ними разговариваем и т.д.».

То, что люди хотят, и что делают, это разные вещи. То, что люди думают, что они хотят, и что они в реальности хотят, тоже разные вещи.

Поэтому, что касается социологических опросов, например, «нарисуйте ваше идеальное жилье», люди рисуют домик в деревне, и все делают выводы, что нужно продавать домики в деревне. На самом деле люди вкладывают совершенно другое: может быть, это потребность в зеленой территории рядом, снижение стресса, может быть, большее по площади жилье, масса всего может скрываться за этим визуальным образом. Люди визуализируют это так, как у них получается. Поэтому, соцопросы работают очень плохо.

«

Стив Джобс никогда бы не придумал и не предложил рынку свой iPhone, если бы он использовал соцопрос «нарисуйте мне свой идеальный телефон». Все бы ходили как прежде, с кнопочными.


«

Photo by AB on Unsplash

Второй момент – это маркетинговые исследования. Все-таки, это взгляд немного назад, даже если вы анализируете рынок сейчас, вы все равно видите воплощенные идеи года, двух лет назад.

Очень немногие маркетинговые исследования позволяют сказать о завтрашнем дне. Жизнь меняется просто катастрофически. Что с этим делать?
4

Антропология и продажи

Во-первых, когда мы говорим про потребителей, есть другие способы анализа – чего люди хотят, и что они готовы покупать. Это антропологические методы. У нас в компании есть центр городской антропологии, который возглавляет Миша Алексеевский. Ему помогают наши подразделения, которые анализируют большие данные: они работают с соцсетями, с визуальными образами, с фотографиями, с ютуб роликами, с контентом, который люди выкладывают в сеть. Из этого можно понять, что людей привлекает больше всего, на что они смотрят, как они высказываются по поводу тех или иных мест, вещей, ситуаций. При IT-обработке, и после ручной обработки, часто можно сделать очень интересные выводы, совершенно неожиданные, которые вы никогда не сможете услышать, задавая людям вопросы напрямую.

По сути, это как бы работа психотерапевта, к которому приходит человек, и говорит: «Мне плохо. – Почему вам плохо? – Не знаю».И психотерапевт раскручивает с ним это все, и докапывается до того, что где-то в детстве был какой-то стресс, и это повлияло. Это, по сути, упрощенно, то же самое, но просто на больших масштабах, с использованием современных методов анализа. И, понимая реально, что людей беспокоит, и что у них сидит внутри, можно предлагать им уже новый продукт, сказав: «А вот такое вы купите?». И они скажут: «О, да, конечно», но сами они, к сожалению, не смогут это отрефлексировать.

Я бы рекомендовала девелоперам, которые хотят конкурировать, продать быстрее и дороже на стагнирующей экономике, диверсифицировать свой продукт. Тогда вы сможете собрать платежеспособный спрос с рынка, который сейчас не большой, и не понятно, будет ли вообще расти.

Photo by Chris Gray on Unsplash

ВЛИЯНИЕ IT-КОМПАНИЙ И ГОСУДАРСТВА


Вторая важная вещь, которая влияет на ваших покупателей, и будет влиять на вашу отрасль – это IT-компании. Казалось бы, где IT-компании, и где девелопмент. Что сейчас происходит с крупными IT-компаниями? У нас рынок интернета в мире чуть больше четырех миллиардов человек, а население где-то под восемь. Означает ли это, что рынок экстенсивно будет расти еще в два раза? Эксперты говорят, что нет. Будет еще некий экстенсивный рост, но процентов может быть 10-20. Соответственно, все крупные IT-компании стоят перед проблемой: что делать? Как удержать свои безумные коэффициенты P to E – Price-to-Earnings, когда экстенсивного роста нет, а что-то делать надо. Они начинают перепридумывать свой рынок, они начинают залезать на традиционные индустрии: ритейл, такси и т.д., чтобы отхватить часть прибыли традиционных индустрий. Сопротивляться этому никакой девелопмент не сможет, потому что это компании с колоссальной капитализацией, с огромными свободными деньгами. Поэтому не знаем, что эти ребята в погоне за прибылью придумают в части девелопмента. Я не исключу, что Google или Яндекс в какой-то момент скажут: «А мы вот решили, что это отличное направление в нашей экосистеме».

Возможности их влияния на ваших клиентов огромны, сильно больше, чем у любого девелопера. Поэтому ваши клиенты, я имею в виду B2C – consumers, они тоже будут находиться под влиянием этого рынка, и куда он будет их направлять, так и будут меняться их предпочтения.

Третья важная вещь для девелоперов: к сожалению, основная цель бизнеса – это зарабатывание денег, это максимизация прибыли, увеличение доходов, снижение расходов. Давление государства в части социальных эффектов, в плане качества, комфорта, городской среды будет нарастать. В целом, мы видим этот тренд по всему миру.

Made on
Tilda