СОВРЕМЕННЫЕ ПЛАТФОРМЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ
В рамках проекта «Города будущего. DEVELOPMENT 2.0» состоялся диалог ведущих специалистов об инновационном девелопменте: Ольги Фазуллиной и Михаила Лебедева.
Ольга Фазуллина:
Что именно может обеспечить экономическую жизнеспособность проектов уровня Девелопмента 2:0, которые предполагают существенное увеличение качества среды? В рамках подготовки мы с Владимиром Жигановым (управляющим портфелем инвестиций одного из самых состоятельных людей в стране) обсуждали, что инновационный девелопмент требует инновационных инвестиций. Сейчас поговорим о современных возможностях доступа к инвестициям с Михаилом Лебедевым.
Михаил — управляющий партнёр платформы коллективных инвестиций в недвижимость REIFs. Михаил связывает ультрасовременные проекты девелопмента с деньгами на их реализацию.
Михаил — управляющий партнёр платформы коллективных инвестиций в недвижимость REIFs. Михаил связывает ультрасовременные проекты девелопмента с деньгами на их реализацию.
Инновационный девелопмент подразумевает необычные экспериментальные форматы самого проекта. Это могут быть эксперименты с точки зрения организации, например, проект, организованный сообществом. Такие проекты могут сталкиваться со сложностью поиска финансирования, либо соинвестора. При миллиардном и более, например, бюджете, проект будет остановлен на самой начальной стадии, хотя он мог бы, возможно, спасти мир. Правильно ли я понимаю, Михаил, что Вы нашли решения такой проблемы?
Михаил Лебедев:
Всё верно, сейчас мы разрабатываем платформу для коллективных инвестиций в недвижимость, на которой будут размещаться различные инвестиционные фонды от различных управляющих компаний, различных тематик. Это рентные фонды, доходные фонды и девелоперские фонды. В чем суть девелоперских фондов — это когда собирается пул инвесторов под участие в каком-либо инвестиционном девелоперском проекте. Фонд приобретает права на земельный участок, финансирует строительство и после реализации проекта распределяет прибыль между инвесторами. Соответственно, в любом девелоперском проекте, который обладает определенными функциями и качествами, инвесторы могут соединиться и коллективно поучаствовать в этом процессе.
О.Ф.:
А как именно складывается ваше сотрудничество с проектами?
М.Л.:
Как правило, есть группа, которая выступает инициатором проекта, и мы, соответственно, просматриваем проект, локацию, концепцию и если понимаем, что концепт новый, интересный, и локация выбрана правильно, подобраны правильные партнеры, то мы первоначально уверены в его успешной реализации. Соответственно, от этого мы отталкиваемся и делаем предпродажу среди инвесторов, презентуя им проект, и собираем определенный пул. Далее организовывается паевый инвестиционный фонд недвижимости под главенством одной из управляющих компаний, обладающей специализированной лицензией Центрального Банка. Средства аккумулируются в фонде, и уже фонд непосредственно приобретает права на земельный участок и финансирует строительство. Для этого и разрабатывается платформа, через которую можно будет проводить предпродажу, собирать онлайн средства с инвесторов проекта и в дальнейшем контролировать весь процесс изнутри.
О.Ф.:
А как вы отбираете инвесторов и каков порог входа?
М.Л.:
В зависимости от проекта мы смотрим, какой объем средств нам необходимо собрать, какое количество человек оптимально для инвестиционного фонда. Обычно, если это достаточно крупный проект, то минимальный порог входа от 10 млн. рублей.
О.Ф.:
А можно примеры какие-нибудь?
М.Л.:
Пример приведу на проекте в Калининградской области, который непосредственно представляет Алексей Шустов. Они, как инициативная группа, совместно с правообладателем земельного участка, объединившись с архитектурным бюро Асадова, разработали очень интересный концептуальный проект на берегу Балтийского моря в посёлке Янтарный. В нем задействованы все основные трендовые элементы современной архитектуры, и этот проект упаковали в концепцию OASIS Сергея Полонского. Такая коллаборация потенциально имеет очень большой шанс на успех. В самое ближайшее время мы начинаем привлекать под него инвесторов.
О.Ф.:
Я правильно понимаю, что организовывается отдельный фонд под каждый проект?
М.Л.:
Да, один фонд – один проект, всё верно.
О.Ф.:
А как вы работаете с различными типами недвижимости: это в основном жилье или есть какие-то модели для арендного бизнеса, для каких-то долгосрочных бизнесов, которые не сразу поступают в продажу?
М.Л.:
Как правило, это многофункциональная история: частично это жилье, много общественных пространств и какие-то инфраструктурные объекты. В зависимости от того, какой проект, идет поэтапная реализация. Если в проекте присутствует жилье, то, в первую очередь, реализуются квадратные метры конечным покупателям жилой части. Если присутствует рентная история, будь то рестораны, коворкинги, коливинги и другие инфраструктурные проекты, они, как правило, реализуются после того, как проект достроен и функционирует, и в дальнейшем переходят как рентный инструмент конечному инвестору.
О.Ф.:
А как вы отбираете такие проекты?
М.Л.:
Первоначально мы смотрим, какие к нам поступают интересные предложения, сами активно участвуем в рынке, смотрим, что появляется нового. Проекты должны обладать теми передовыми трендами, которые присутствуют в девелопменте. Соответственно, это уже некий залог успеха, плюс локация и плюс участники проекта. Если мы видим, что в проекте задействованы ведущие девелоперы, ведущие архитекторы – это увеличивает шанс на успех, и нам, в первую очередь, интересно заниматься именно такими проектами, которые имеют задел на будущее.
О.Ф.:
А что для Вас – использование передовых технологий? Вот, например, вы видите пять проектов, и говорите вот этот передовой, а этот не передовой.
М.Л.:
Смотрим, какие на сегодняшний день есть тренды на рынке, присутствуют ли они в архитектуре, концепции проекта. Если мы видим обычный жилой комплекс с обычной архитектурой, обычный рядовой проект – он тоже имеет шанс на успех, но мы смотрим на перспективы будущего, какие проекты будут востребованы через 10, 15 лет и будут интересны конечному потребителю. Все последние события, происходящие в мире, накладывают определенный отпечаток на то, как должна выглядеть в будущем архитектура, какая концепция должна быть. OASIS и Живые Города идеально вписываются в новые тренды будущего, которые необходимо сегодня продвигать, они имеют максимальные шансы на успех по сравнению с рядовыми проектами.
О.Ф.:
Михаил, знаете, задам очень хороший вопрос из зала: «Кто оплачивает работу платформы?»
М.Л.:
Платформа существует на комиссионные, которые идут при привлечении инвесторов, и комиссионные от вторичного рынка, который позволяет инвесторам перепродавать друг другу паи фондов. Когда мы собираем пул инвесторов, туда уже заложена комиссионная составляющая, которая идет на работу платформы.
О.Ф.:
Чем вы отличаетесь от других сопоставимых платформ?
М.Л.:
На сегодняшний момент мы не видели платформ, которые привлекают инвестиции в девелоперские проекты. Есть платформы, которые также привлекают коллективные инвестиции через закрытые паевые инвестиционные фонды, в основном это рентная история. Как правило, они специализируются на определенном узконаправленном сегменте рынка. Есть проект AKTIVO, они специализируются на стрит-ритейле и торговых центрах. Есть еще отличие в технических моментах, но о них мы пока не будем говорить.
О.Ф.:
Еще вопрос из зала, мне кажется, он очень честный: «Кто несет риски, в случае если объект недостроен?»
М.Л.:
Есть управляющая компания, её задача – смотреть за ходом проекта. Есть определенные причины, по которым может быть недостроен проект. Например, не хватило тех средств, которые были собраны изначально. И по каким причинам их не хватило (обвал валют или еще что-то произошло)? Есть различные инструменты, которые позволяют управляющей компании, в лице фонда, принимать соответствующие решения, чтобы проект был достроен. Возможно докредитование проекта на каком-то этапе, если вдруг поменялось что-то в рынке, в мире что-то произошло. Но, как правило, если собран определенный пул средств и идет финансирование, то получается, что в активе фонда находятся квадратные метры, которые уже были построены. Здесь необходимо грамотное распределение ресурсов – это уже ложится на плечи управляющей компании.
О.Ф.:
Вот мне кажется, что основная суть этой платформы, в том числе, что она работает с относительно невысоким билетом для входа по сравнению с 200, 500 миллионов рублей для входа в такие ПИФы. Потому что когда мы говорим про образование фонда каких-то крупных проектов, то часто миллиард – это просто небольшая какая-то совсем история. Но все равно мы говорим, что нужно иметь десять миллионов рублей, а это в какой-то мере останавливает развитие инноваций и реализаций идей, это требует огромной технологической подкованности, чтобы это внедрить. На мой взгляд, эта зона для развития подобных платформ, направленная только на квалифицированных инвесторов и очень высокий порог входа. И совершенно новой ступенью развития может быть внедрение технологий, которые помогут стереть границы страновые, сделав такой транспортный коридор для денег из других стран при желании инвестировать в недвижимость и в проекты. Помимо этого существенно, например, снизить порог входа, чтобы можно было инвестировать сколь угодно небольшие суммы.
Запись прямого эфира:
