ОЛЬГА ФАЗУЛЛИНА. СИЛА КОЛЛАБОРАЦИИ
системы
ОЛЬГА ФАЗУЛЛИНА. СИЛА КОЛЛАБОРАЦИИ
Автор: Дарья Силова
Ольга Фазуллина, эксперт консалтингового агентства PROSPECTA, рассказала про финансовые риски экспериментального девелопмента и про роль государства, бизнеса и населения в создании новых проектов.
1
DEVELOPMENT 1.5
Экономисты – это как раз те люди, которые не дают строить проекты development 2.0. Если подходить к вопросу реализации инновационных проектов стандартным, классическим путем, то все это «не летает». Текущий инструментарий инвестиционной аналитики не позволяет нарисовать те позитивные цифры, которые нужны инвесторам для того, чтобы это реализовывать. Реализуя проект, сначала мы смотрим на него с позиции финансовой модели, потом с позиции стратегии, потом с позиции потребителя.
Наша задача – предсказать риски, с которыми может столкнуться инвестор. Большинство инвестиционных проектов на один объект (условно говоря, один многоквартирный дом, одна гостиница, один торговый центр) отличаются какой-то сумасшедшей чувствительностью инвестиционных KPI к любому операционному вводному параметру. Соответственно, практически всегда, чем выше цены, тем лучше, чем выше плотность, тем лучше, и в итоге максимум, который экономисты с позиции сухих цифр могут дать, это развитие проектов development 1.5.
У нас есть классические модели, которым на первых этажах более-менее качественного дома бизнес-класса нужен какой-то стрит-ретейл. И хорошо бы, чтобы в этом стрит-ретейле была прачечная, частный детский садик и спортклуб. Это проверенная финансовая модель, которая отлично работает. Дальше этого доказательная база практически отсутствует, потому что, когда мы сталкиваемся с какими-то интересными инновационными форматами, не понятно, нет статистической базы, чтобы доказать эффект, как это полетит. Это приводит нас в серьезный философский тупик.
Экономист – он человек. У многих из нас есть дети, вот у меня двое. Конечно, я смотрю на это шире. И здесь, из-за плоскости финансового моделирования, мы в обязательном порядке должны выходить в плоскость стратегической модели.
Наша задача – предсказать риски, с которыми может столкнуться инвестор. Большинство инвестиционных проектов на один объект (условно говоря, один многоквартирный дом, одна гостиница, один торговый центр) отличаются какой-то сумасшедшей чувствительностью инвестиционных KPI к любому операционному вводному параметру. Соответственно, практически всегда, чем выше цены, тем лучше, чем выше плотность, тем лучше, и в итоге максимум, который экономисты с позиции сухих цифр могут дать, это развитие проектов development 1.5.
У нас есть классические модели, которым на первых этажах более-менее качественного дома бизнес-класса нужен какой-то стрит-ретейл. И хорошо бы, чтобы в этом стрит-ретейле была прачечная, частный детский садик и спортклуб. Это проверенная финансовая модель, которая отлично работает. Дальше этого доказательная база практически отсутствует, потому что, когда мы сталкиваемся с какими-то интересными инновационными форматами, не понятно, нет статистической базы, чтобы доказать эффект, как это полетит. Это приводит нас в серьезный философский тупик.
Экономист – он человек. У многих из нас есть дети, вот у меня двое. Конечно, я смотрю на это шире. И здесь, из-за плоскости финансового моделирования, мы в обязательном порядке должны выходить в плоскость стратегической модели.
2
СТРАТЕГИЯ & КОЛЛАБОРАЦИЯ
Что такое стратегическая модель? Это, собственно, попытка как-то встать на ступеньку этого development 2.0. Попытаться ответить на вопросы, хотя бы не завтрашнего, но сегодняшнего дня, связанные с изменением климата, с увеличением неравенств, с ухудшением экологии, с урбанизацией, с сумасшедшим развитием информационных технологий, которые мы никаким образом не интерполируем в текущие проекты.
Большинству среднего класса не доступен этот формат. Потому что понятно, что есть богатая прослойка населения, которая себе этот development 2.0, 4.0, 5.0 делает на территории своей квартиры, своего дома, своего участка.
Большинству среднего класса не доступен этот формат. Потому что понятно, что есть богатая прослойка населения, которая себе этот development 2.0, 4.0, 5.0 делает на территории своей квартиры, своего дома, своего участка.
«
Для того чтобы это реализовать для населения, нужна масштабная коллаборация. И эта коллаборация подразумевает не только общение людей, которые занимаются архитектурой, тестированием экономического эффекта этой архитектуры, людей, которые занимаются транспортом, чтобы не было коллапсов, но и в первую очередь, государства.
»
Проект реновации, над которым мы работали вместе с бюро «ASADOV» – пример качественной коллаборации, когда мы понимали, что нужно увеличивать плотность застройки, потому что есть очень важная социальная компонента: необходимо обеспечить людей жильем бесплатно. Для того чтобы прокормить эту модель, чтобы она была живая, необходимо на чем-то еще заработать, чтобы компенсировать постройку половины этого квартала. На самом деле это огромная финансовая нагрузка.
Как это возможно сделать, увеличивая плотность застройки, которая идет на продажу, каким образом балансировать это, добавлять к этому качество? Прямолинейный топорный ответ: никак, не надо этого делать, давайте построим коробочки и на этом ограничимся.
Мы пытались реализовать бизнес-класс для всего населения этого района, обеспечить качественные зеленые насаждения и инновационные пространства, такие как соседские центры. Но очень сложно посчитать эффект для общества, для комьюнити о повышении уровня здоровья, о снижении криминалитета, потому что это приводит нас к крайне долгосрочному периоду прогноза: 20, 30, 50 лет.
Что значит вырастить здоровое поколение, которое привыкло к общению с соседями и к безопасной среде, к уважению границ и т.д. Как оценить это? И сколько государство готово вложить в это, что оно готово субсидировать?
Если мы посмотрим на европейские страны, в чем участие государства?
Если мы посмотрим на европейские страны, в чем участие государства? Государство – это первая версия такого регулятора коллаборации общества, бизнеса за счет того, что они просто перераспределяют налоговые сборы и направляют их туда, куда нужно.
Как это возможно сделать, увеличивая плотность застройки, которая идет на продажу, каким образом балансировать это, добавлять к этому качество? Прямолинейный топорный ответ: никак, не надо этого делать, давайте построим коробочки и на этом ограничимся.
Мы пытались реализовать бизнес-класс для всего населения этого района, обеспечить качественные зеленые насаждения и инновационные пространства, такие как соседские центры. Но очень сложно посчитать эффект для общества, для комьюнити о повышении уровня здоровья, о снижении криминалитета, потому что это приводит нас к крайне долгосрочному периоду прогноза: 20, 30, 50 лет.
Что значит вырастить здоровое поколение, которое привыкло к общению с соседями и к безопасной среде, к уважению границ и т.д. Как оценить это? И сколько государство готово вложить в это, что оно готово субсидировать?
Если мы посмотрим на европейские страны, в чем участие государства?
Если мы посмотрим на европейские страны, в чем участие государства? Государство – это первая версия такого регулятора коллаборации общества, бизнеса за счет того, что они просто перераспределяют налоговые сборы и направляют их туда, куда нужно.
«
Если государство хочет здоровое общество, оно должно помогать, субсидировать инновационные социальные инициативы – экспериментальные детские сады, школы, крутые образовательные центры.
»
Чтобы строить комплексные финансовые модели совершенно нового уровня, нужна коллаборация людей, которые занимаются здравоохранением, людей из полиции, которые оценивают уровень криминалитета и т.д. И все вместе нужно инкорпорировать в очень сложную, крайне долгосрочную модель.
«Неспальный район» — победитель конкурса на реновацию Головинского района
Изображение Архитектурное бюро Asadov_
3
КОНСТРУКТОР МНЕНИЙ
Следующим этапом должно быть включение в процесс населения. Сейчас в Европе тестируют проекты соседской архитектуры, когда есть некий интернет-магазин архитектурных форм, где созданы условные диджитал-копии зданий, форматов, кусочков этих зданий, функций. Так, каждый человек может выбрать, например, улицу с таунхаусами, «я выбираю себе такой дом, а ты вот такой дом».
Самое интересное, когда эта соседская коллаборация возникает при строительстве многоквартирного дома. Представляете, как каждый человек выбирает себе свой блок, – не только, как он будет выглядеть внутри, но и снаружи. «А я хочу остекление от пола до потолка, а я хочу вот так»: эти люди формируют вот этот сумасшедший дизайн, это в каком-то смысле ходячий замок, но, за счет того, что специалисты уже поработали над проектом, сопоставили эти формы, они уже их подружили.
Жители вовлечены в процесс, они сами создают пространство, городскую среду и тот набор функций, который им нужен. И точно так же они влияют на социальные пространства. То есть, заезжая, покупая этот дом, покупая части дома, люди видят: так, в этом доме купили в основном люди, у которых есть дети, или наоборот, люди без детей. Ты присматриваешься к дому, решаешь, входишь ты в этот проект или нет.
Дальше вы все вместе определяете: «мы хотим в нашем доме кофейню, но мы не хотим ресторан, потому что ресторан сделает открытую террасу, до двух ночи у нас будет шумно. Мы хотим у нас внизу стрит-ретейл для всяких креативных бюро». Так, например, это сделано в комплексе, где я живу. У нас запрещены рестораны, куча креативных архитекторов сидит, и просто так нельзя поменять это, и люди на это таким образом влияют.
Итог в том, и это классный итог для финансиста, что это невозможно квантифицировать таким простым, дубовым способом.
Самое интересное, когда эта соседская коллаборация возникает при строительстве многоквартирного дома. Представляете, как каждый человек выбирает себе свой блок, – не только, как он будет выглядеть внутри, но и снаружи. «А я хочу остекление от пола до потолка, а я хочу вот так»: эти люди формируют вот этот сумасшедший дизайн, это в каком-то смысле ходячий замок, но, за счет того, что специалисты уже поработали над проектом, сопоставили эти формы, они уже их подружили.
Жители вовлечены в процесс, они сами создают пространство, городскую среду и тот набор функций, который им нужен. И точно так же они влияют на социальные пространства. То есть, заезжая, покупая этот дом, покупая части дома, люди видят: так, в этом доме купили в основном люди, у которых есть дети, или наоборот, люди без детей. Ты присматриваешься к дому, решаешь, входишь ты в этот проект или нет.
Дальше вы все вместе определяете: «мы хотим в нашем доме кофейню, но мы не хотим ресторан, потому что ресторан сделает открытую террасу, до двух ночи у нас будет шумно. Мы хотим у нас внизу стрит-ретейл для всяких креативных бюро». Так, например, это сделано в комплексе, где я живу. У нас запрещены рестораны, куча креативных архитекторов сидит, и просто так нельзя поменять это, и люди на это таким образом влияют.
Итог в том, и это классный итог для финансиста, что это невозможно квантифицировать таким простым, дубовым способом.
«
Но долгосрочный эффект для сообщества, для людей, в том, что люди живут в стабильном обществе с понятными связями, ощущают себя в безопасности, зная, как зовут их соседей, когда ты можешь ключи от дома оставить, и в этой атмосфере растут дети, и для них это становится отправной точкой, а не как для людей с постсоветского пространства: «можем ли мы доверять своим соседям?» Можем, и точка.
»
