На первом месте у застройщика - спрос, который обуславливает продажи жилья. Переломные моменты, связанные со стабильностью благосостояния экономики, происходят циклично, однако структуры кризисных ситуаций меняются, и в связи с этим приходится принимать различные стимулирующие мероприятия, которые позволяют поддерживать интерес на необходимом уровне.

К ним относится программа льготной ипотеки, предусмотренная государством, на данный момент она ограничивается сроком до 31 декабря 2022 года. Появление субсидированной ипотеки застройщика обусловлено наступлением пандемии, однако 12 октября ЦБ РФ опубликовал отчет по оценке данной партнёрской программы. Оказалось, что он видит риски в этой части и считает необходимым ее ограничить.

Обсуждения эффективности данного продукта проходили с участием ассоциации банков, вопрос поднимался на площадке РПП, где получил позитивные отзывы. Необходимость данной ипотеки заключается в том, что она входит в комплекс действующих мер, отключение которых провоцируют просадку спроса, при учете, что он не успел стабилизироваться до нормы. Уникальность такой программы в том, что она применяется на короткий срок, и направлена на поддержание спроса.

В долгосрочной перспективе эти действия не применимы, так как только 17,5% от общих продаваемых площадей могут быть реализованы по субсидированной ипотечной ставке, реализация свыше экономически нерентабельна. Заинтересованность банков в поддержке проектов субсидированных ипотечных ставок по кредитам вызвана желанием сохранять стабильные договорные отношения с застройщиком.

Что из себя представляет субсидирования ипотека от застройщика, и какому типу покупателей она выгодна?

Рассмотрим на примере. При стоимости квартиры, где 100% это обычная стоимость, потребитель, получивший обычный ипотечный кредит, платит по нему 20%. В результате через 20 лет он выплатит 213,2% от первоначальной стоимости квартиры. Субсидированная процентная ставка со стартовой стоимостью жилья увеличена на 15%, остальную часть субсидирует застройщик за счет собственной прибыли, в таком случае через 20 лет потребитель заплатит всего 116% стоимости этой квартиры, получается, что потребитель выигрывает 97,2%. Субсидированная ипотека от застройщика интересна только покупателям, которые предполагают, что они берут ипотечный кредит на 20 лет, и будут его платить не менее половины срока, а то и весь. Если есть некий инвестор, который желает выкупить эту квартиру и через 2-3 года, чтобы продать и заработать на этом, то такой вид кредитования будет ему не интересен, потому что изначально 15% повышения стоимости забирают его предполагаемую доходность.

“Если все программы отключить, или отключить основные, если поставить ограничительные барьеры, например, заставить банки увеличить разделение в 2-3 раза по таким кредитам, то это фактически будет заградительная мера, пострадают по большому счету не только застройщики, но и последующая цепочка.


По договорам проектного финансирования у нас есть графики продаж, если мы не исполняем эти графики, у нас начинается либо повышение ставок от банков, либо иные меры, вплоть до остановки проектного финансирования,” - рассказывает о рисках Владислав Преображенский, исполнительный директор “Клуба инвесторов Москвы”.

Остановка проектного финансирования влечет за собой банкротство застройщика, рождая такое явление, как обманутые дольщики, поэтому резкое отключение всех программ или их ограничение можно считать резким шагом не совсем в правильную сторону.